Inleiding
De gemeente Ommen wil een groene, duurzame en zelfstandige gemeente blijven waar het goed en veilig wonen is. Zij wil aan de eigen inwoners voldoende mogelijkheden bieden om er een woning te hebben. De aandacht gaat hierbij vooral uit naar jongeren, jonge gezinnen en ouderen. Dit om te voorkomen dat deze groepen de gemeente verlaten en de leefbaarheid en het voorzieningenniveau op het terrein van onderwijs, sport en cultuur onder druk komen te staan. Er moet worden geïnvesteerd in het behouden en versterken van de aantrekkingskracht van Ommen op deze groepen. Ter ondersteuning van het voorzieningenniveau en de lokale werkgelegenheid maakt de gemeente zich sterk om ook voldoende woningen te bouwen. De doelstelling voor het gemeentelijk woonbeleid is het vraag gestuurd huisvesten op basis van een evenwichtige leeftijdsopbouw .
Grondbeleid
Grondbeleid wordt ook ingezet om deze ambities invulling te geven. De gemeente hanteert sinds een aantal jaren het uitgangspunt van faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente zich niet meer actief op de grond- en vastgoedmarkt beweegt en initiatieven voor ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk aan de markt overlaat. Uitzonderingen hierop zijn alleen mogelijk als er goede redenen zijn. Bijvoorbeeld als:
- een sterke gemeentelijke regie belangrijk is voor het bereiken van de publieke doelen;
- er sprake is van ontwikkellocaties die van bijzondere strategische betekenis zijn voor een beleidsagenda(‘s);
- er sprake is van ontwikkellocaties die een grote winstpotentie bezit.
In die gevallen waar de gemeente kiest voor een actief grondbeleid moeten de risico’s van te voren zijn in te schatten en te beheersen.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties
Samen met de begroting wordt het MJP Grondexploitaties 2024 aan de raad aangeboden. Het MJP Grondexploitaties 2024 biedt hiermee een compleet overzicht van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties met een bijbehorende toelichting. In de afgelopen jaren zijn diverse woningbouwplannen voorbereid (onder andere Haven Oost en De Vlierlanden) en bedrijventerrein De Rotbrink die nu leiden tot realisatie en uitgifte van gronden.
In onderstaande tabel is een samenvatting van de resultaten per complex (grondexploitatie) weergegeven.
|
Samenvatting MJP 2024 |
Resultaat Jaarrekening 2022 |
Resultaat MJP 2024 |
Resultaat Verschil |
|
Westflank |
-3.013 |
-3.012 |
1 |
|
Boerenerven |
14 |
16 |
2 |
|
De Vlierlanden |
1.870 |
2.194 |
324 |
|
Bulemansteeg, Lemele |
-360 |
-288 |
72 |
|
Alteveer Voorzieningengebied |
154 |
154 |
|
|
De Rotbrink |
360 |
549 |
189 |
|
Haven Oost |
-1.791 |
-2.070 |
-279 |
|
Totaal |
-2.766 |
-2.457 |
309 |
Ten opzichte van de jaarrekening 2022 is het resultaat van de grondexploitaties met € 309.000 toegenomen. Deze verbetering is hoofdzakelijk toe te wijzen aan het vrijvallen van risicoposten op de grondverkopen van Vlierlanden fase 2B, 2D en 2D, het lager uitvallen van resterende werkzaamheden voor de Bulemansteeg en lagere benodigde plankosten voor de exploitatie van Rotbrink. Bij het complex Haven Oost moeten extra kosten worden gemaakt die eerder niet waren voorzien. Dit betreffen extra kosten voor aanvullende saneringswerkzaamheden en een (bijbehorende) herijking van het plankostenbudget. De grondexploitatie Westflank kan naar verwachting per 31 december 2023 worden afgesloten.
In het MJP Grondexploitaties 2024 komen de onderwerpen aan de orde die normaal gezien ook in deze paragraaf worden behandeld. Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties en de totale grondportefeuille wordt verwezen naar het MJP Grondexploitaties 2024.
Het perspectief voor 2024 en verder
De gemeente begeeft zich met de ontwikkeling van gronden op de vastgoedmarkt. Een markt die zich de laatste jaren sterk positief heeft ontwikkeld, maar het afgelopen jaar kenterende. De bouwkosten zijn het afgelopen jaar wederom fors gestegen, de marktwaarde van nieuwbouwwoningen is het afgelopen jaar juist gedaald. Er is nog steeds sprake van tekorten in de bouw, zowel in materieel als in personeel. De gemiddelde afname van de marktwaarde van nieuwbouwwoningen lijkt het directe gevolg van de stijgingen van de rente in het afgelopen jaar. Het woningtekort is alles behalve opgelost, kopers kunnen echter minder lenen wat leidt tot een daling in de prijs die zij kunnen betalen. Het rente-effect, de voortdurende oorlog in Oekraïne en de voortdurende stijging van de bouwkosten zorgt voor onzekerheid. Daarbij zorgt ook het stikstof vraagstuk, net als vorig jaar, nog steeds voor extra onzekerheid voor nieuwe gebiedsontwikkelingen. Deze onzekerheid op de woningmarkt zorgt ervoor dat ontwikkelaars rekening houden met hogere risico-marges, wat weer leidt tot een stijging van de kosten. Het gevolg van stijgende kosten en dalende opbrengsten geeft een drukkend effect op de grondopbrengsten. Vooralsnog zijn de Ommense grondexploitaties niet onderhevig aan een derving van grondopbrengsten.
Anderzijds weten we ook dat de druk op de woningmarkt, ook in de regio van Ommen, niet opeens verdwijnt. De vraag naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen zal aanblijven. Met dit in het achterhoofd hebben we ook de risicoanalyses uitgevoerd. Er wordt rekening gehouden met vertraging van projecten, eventuele rentestijgingen, eventuele kostenstijgingen en/of lagere grondopbrengsten.