Het gemeentelijk grondbeleid staat ten dienste van de uitvoering van de ruimtelijke beleidsopgaven en ambities. In de Nota Grondbeleid van de gemeente Ommen is vastgesteld dat de gemeente in principe kiest voor een faciliterend grondbeleid, tenzij:
- sterke gemeentelijke regie belangrijk is voor het bereiken van de publieke doelen;
- sprake is van ontwikkellocaties die van bijzondere strategische betekenis zijn voor de beleidsagenda;
- sprake is van ontwikkellocaties die een grote winstpotentie bezitten.
In die gevallen waar de gemeente kiest voor een actief grondbeleid moeten de risico’s op voorhand in te schatten en te beheersen zijn.
De gemeente heeft op dit moment al haar grondposities actief in uitvoering. Op dit moment is geen aanleiding om actief gronden te verwerven. Dit zal ook het beeld van de komende jaren zijn.
Meerjarenperspectief (MJP) Grondexploitaties
In het 4e kwartaal van 2023 is het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2024 (MJP 2024) door de raad vastgesteld. Daarin is een compleet overzicht gegeven van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties. Ook is het verloop van het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) weergegeven. In het MJP 2024 zijn de resultaten van alle geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 vermeld en van een toelichting voorzien. Hierbij geldt dat de cijfers uit deze jaarrekening mede de input vormen voor de te plegen actualisatieslag, naast (project-) inhoudelijke voortgang en wijzigingen gedurende het jaar. Uitgezonderd majeure veranderingen, deze zullen proactief aan de raad worden voorgelegd.
Verwachte versus gerealiseerde resultaten van de grondexploitaties
Om de verwachte resultaten 2023 uit het MJP af te zetten tegen de gerealiseerde resultaten in 2023 zijn alle grondexploitaties voor de jaarrekening 2023 geactualiseerd.
Van de geraamde en de werkelijke verkopen in 2023 is het volgende overzicht te geven. In dit overzicht worden de gerealiseerde aantallen vergeleken met de (bijgestelde) fasering uit het MJP 2024.
|
Prognose |
Werkelijk |
|
|
|
MJP 2024 |
2023 |
|
Bedrijventerrein (Rotbrink) in m2 |
9.000 |
12.000 |
|
Woningbouwkavels |
49 |
43 |
De geprognosticeerde woningbouw en het werkelijk gerealiseerde aantal zijn in onderstaand overzicht verdeeld naar de verschillende grondexploitaties.
|
Uitgesplitst naar complex |
Prognose |
Werkelijk |
|
|
MJP 2024 |
2023 |
|
Westflank, Ommen |
2 |
0 |
|
Boerenerven, Ommen |
0 |
0 |
|
De Vlierlanden, Ommen |
24 |
35 |
|
Alteveer Voorzieningengebied, Ommen |
0 |
0 |
|
Haven Oost, Ommen |
23 |
8 |
De nog te leveren gronden ten behoeve van twee stadswoningen bij de Westflank worden naar verwachting in 2024 geleverd. Voor Boerenerven geldt dat alle gronden reeds zijn verkocht en deze grondexploitatie wordt afgesloten. In de Vlierlanden zijn meer gronden verkocht dan verwacht. Dit betreffen de gronden ten behoeve van tweekappers en vrijstaande woningen in fase 2c. In Haven Oost zijn minder gronden geleverd dan geprognosticeerd. Vechtdal Wonen neemt in 2024 de gronden ten behoeve van 15 sociale huurwoningen af.
Naast de woningbouwverkopen wordt er bedrijventerrein verkocht op de Rotbrink. De grondexploitatie gaat uit van een uitgifte van circa. 0,6 hectare per jaar gedurende de resterende looptijd tot 2029. In 2023 zijn er drie kavels geleverd, in totaal 12.000 m2. Daarmee loopt de verkoop van kavels voor op de aangehouden fasering in de grondexploitatie. Daarmee resteren er nog vijf te verkopen kavels. Hiervan zijn drie kavels in reservering.
In onderstaand overzicht worden de resultaten van de grondexploitatie uit het MJP 2024 vergeleken met het geactualiseerde resultaat in de jaarrekening 2023. In de derde kolom wordt de huidige stand van de voorzieningen weergegeven. De mutaties op de voorzieningen zijn verwerkt in paragraaf Voorzieningen en weerstandsvermogen.
|
Resultaat grondexploitatie 2023 |
MJP |
Jaarrekening |
Voorziening |
|
2024 |
2023 |
incl. rente |
|
|
Westflank, Ommen |
€-3.012.000 |
€-3.025.000 |
€3.025.000 |
|
Boerenerven, Ommen |
€ 16.000 |
€ 2.000 |
|
|
De Vlierlanden, Ommen |
€2.194.000 |
€1.598.000 |
|
|
Alteveer Voorzieningengebied, Ommen |
€151.000 |
€-106.000 |
|
|
De Rotbrink, Ommen |
€549.000 |
€347.000 |
|
|
Haven Oost, Ommen |
€-2.070.000 |
€-2.490.000 |
€2.490.000 |
|
Totaal |
€-2.172.000 |
€-3.674.000 |
€5.515.000 |
Tussentijdse winstneming op basis van de POC-methodiek
Op grond van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) zijn tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties te effectueren via de POC-methodiek. POC staat voor Percentage of Completion. De methode houdt concreet in dat tussentijdse winsten uit grondexploitaties te nemen zijn naar rato van de voortgang van gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de totaalramingen. Bijvoorbeeld: wanneer 25% van de geraamde kosten, en 25% van de geraamde opbrengsten van een grondexploitatie zijn gerealiseerd, dient tot 25% * 25% is 6,25% van het geprognosticeerde NCW-eindsaldo als tussentijdse winst uit het complex worden gehaald.
In 2023 is op basis van de POC-methodiek een tussentijdse winstneming berekend van in totaal € 1,5 mln., gespecificeerd als volgt:
|
Tussentijdse winstneming over 2023 |
|
|
op basis van POC-methodiek |
|
|
De Vlierlanden, Ommen |
€239.000 |
|
De Rotbrink, Ommen |
€1.302.000 |
|
Totaal |
€1.541.000 |
De becijferde tussentijdse winstnemingen worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.
Verloop boekwaarde
De boekwaarde van het Ommense Grondbedrijf per 1 januari 2023 neemt af met € 5,0 mln. ten opzichte van voorgaand jaar. Er is goed verkocht op onder andere de Vlierlanden en Rotbrink. Tegenover deze inkomsten staan uitgaven van € 3,1 mln. (o.a. rente, bouw- en woonrijp maken, plankosten, tussentijdse winstneming).
In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven en vergeleken met 2022. Als basis dient de boekwaarde. Die wordt vermeerderd met de rentekosten over boekwaarde, kosten voor bouw en woonrijp maken, plankosten. Ook worden de opbrengsten (uit grondverkoop en overige opbrengsten) in mindering gebracht. Resteert een bruto boekwaarde per 31 december 2023 van € 7,1 mln. Om de netto boekwaarde te bepalen moet de bruto boekwaarde worden verminderd met de voorzieningen. Hierdoor ontstaat een netto boekwaarde van € 1,5 mln.
|
Verloop boekwaarde |
werkelijk |
werkelijk |
|
|
2022 |
2023 |
|
Boekwaarde per 1 januari |
€13.977.000 |
€8.905.000 |
|
Af: overboeking naar Mva |
€ - |
€ - |
|
Af: overboeking naar exploitatieovereenk. |
€ - |
€ - |
|
Boekwaarde na overboekingen |
€13.977.000 |
€8.905.000 |
|
Bij: gronden Mva |
€ - |
€ - |
|
Bij: rente |
€ 25.000 |
€ 13.000 |
|
Bij: overige kosten (brm, wrm, plankosten, etc.) |
€2.644.000 |
€3.069.000 |
|
Bij: tussentijdse winstneming |
€342.000 |
€1.541.000 |
|
Af: opbrengsten |
€-7.424.000 |
€-6.477.000 |
|
Boekwaarde per 31 december |
€9.584.000 |
€7.051.000 |
|
Af: voorzieningen |
€-5.164.000 |
€-5.515.000 |
|
Netto boekwaarde |
€4.420.000 |
€1.536.000 |
Onderstaand het vergelijk tussen het verloop van 2022 en 2023. Deze tabel laat zien dat de grondexploitaties stappen maken. De boekwaarde per 1-1-2024 loopt verder terug met € 2,5 ten opzichte van vorig jaar. De te realiseren kosten nemen af met € 2,6 mln. en de te realiseren opbrengsten nemen af met € 6,1 mln. Het resultaat op eindwaarde en NCW verslechtert met € 0,9 mln.
|
Totaal resultaat |
werkelijk |
werkelijk |
Verschil |
|
grondexploitatie |
2022 |
2023 |
|
|
Bruto boekwaarde |
€-9.584.000 |
€-7.051.000 |
€-2.533.000 |
|
Nog te maken kosten |
€-10.915.000 |
€-8.301.000 |
€-2.614.000 |
|
Nog te ontvangen bijdragen |
€ - |
€ - |
€ - |
|
Nog te realiseren opbrengsten |
€17.688.000 |
€11.608.000 |
€6.080.000 |
|
Resultaat op eindwaarde |
€-2.811.000 |
€-3.744.000 |
€-933.000 |
|
NCW resultaat 31 december |
€-2.765.000 |
€-3.674.000 |
€-909.000 |
De grondexploitaties zijn afzonderlijk beoordeeld op risico’s. Het betekent ook dat voor het overgrote deel van de boekwaarde de risico’s in beeld zijn en dat de overige risico’s beperkt zijn tot een klein deel van de boekwaarde.
Voorzieningen en weerstandsvermogen
In onderstaand overzicht wordt de stand van de voorzieningen weergegeven. Deze stand is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2023.
|
Verloop voorzieningen 2023 |
Stand |
Mutaties |
Stand |
|
|
|
1-1-2023 |
MJP 2023 |
Jaarrekening |
31-12-2023 |
|
Westflank, Ommen |
€3.013.000 |
€ -1.000 |
€ 13.000 |
€3.025.000 |
|
Haven Oost, Ommen |
€1.791.000 |
€279.000 |
€420.000 |
€2.490.000 |
|
Totaal verloop |
€4.804.000 |
€278.000 |
€433.000 |
€5.515.000 |
De stand per 1 januari 2023 bedraagt € 4,8 mln. De voorzieningen zijn met een bedrag van € 711.000 toegenomen. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de verslechtering van grondexploitatie Haven Oost. Het totaal van de voorzieningen bedraagt per 31 december 2023 € 5,5 mln.
In het MJP 2024 is een risicoanalyse van de grondexploitaties uitgevoerd. De benodigde totale risicoreserve is berekend op een bedrag van € 199.000 en heeft alleen betrekking op Haven Oost. Deze risicoreserve neemt met € 13.000 toe bij de geactualiseerde grondexploitatie. Voor de overige grondexploitaties geldt dat de risico’s kunnen worden opgevangen binnen het grondexploitatieresultaat of dat deze minimaal zijn, omdat het project nagenoeg is afgerond.
|
Benodigde risicoreserve |
MJP |
Jaarrekening |
|
per grondexploitatie |
2024 |
2023 |
|
Haven Oost, Ommen |
€-199.000 |
€-212.000 |
|
Totaal |
€-199.000 |
€-212.000 |
Het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties maakt integraal onderdeel uit van de Algemene Reserve. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen. Tevens moet in de Algemene Reserve op een adequate wijze deze risico’s worden afgedekt. Voor een verdere toelichting op het gemeentelijk weerstandsvermogen wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening.