Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid staat ten dienste van de uitvoering van de ruimtelijke beleidsopgaven en ambities. In de Nota Grondbeleid van de gemeente Ommen is vastgesteld dat de gemeente in principe kiest voor een faciliterend grondbeleid, tenzij:

• een sterke gemeentelijke regie belangrijk is voor het bereiken van de publieke doelen;
• er sprake is van ontwikkellocaties die van bijzondere strategische betekenis zijn voor de beleidsagenda;
• er sprake is van ontwikkellocaties die een grote winstpotentie bezitten.

In die gevallen waar de gemeente kiest voor een actief grondbeleid moeten de risico’s op voorhand in te schatten en te beheersen zijn.

 De gemeente heeft op dit moment al haar grondposities actief in uitvoering. Op dit moment is geen aanleiding om actief gronden te verwerven. Dit zal ook het beeld van de komende jaren zijn.

Meerjarenperspectief (MJP) Grondexploitaties

In het 4e kwartaal van 2024 is het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2025 (MJP 2025) door de raad vastgesteld. Daarin is een compleet overzicht geboden van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties. Ook is het verloop van het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) weergegeven. In het MJP 2025 zijn de resultaten van alle geactualiseerde grondexploitaties per 1-12024 vermeld en van een toelichting voorzien. Hierbij geldt dat de cijfers uit deze jaarrekening mede de input vormen voor de te plegen actualisatieslag, naast (project-) inhoudelijke voortgang en wijzigingen gedurende het jaar. Uitgezonderd majeure veranderingen, deze zullen proactief aan de raad worden voorgelegd.

 Verwachte versus gerealiseerde resultaten van de grondexploitaties

Om de verwachte resultaten 2024 uit het MJP af te zetten tegen de gerealiseerde resultaten in 2024 zijn alle grondexploitaties voor de jaarrekening 2024 geactualiseerd.

 Van de geraamde en de werkelijke verkopen in 2024 is het volgende overzicht te geven. In dit overzicht worden de gerealiseerde aantallen vergeleken met de (bijgestelde) fasering uit het MJP 2025.

De geprognosticeerde woningbouw en het werkelijk gerealiseerde aantal zijn in onderstaand overzicht verdeeld naar de verschillende grondexploitaties.

De nog te leveren gronden ten behoeve van twee stadswoningen bij de Westflank worden naar verwachting in 2025 geleverd. In de Vlierlanden zijn gronden voor 39 woningen verkocht en geleverd, dat is één minder dan de prognose. Er resteren voor Vlierlanden nog vier te leveren kavels, daarna zijn alle gronden geleverd. In Haven Oost zijn gronden geleverd voor in totaal 31 woningen. Vechtdal Wonen heeft in 2024 de gronden ten behoeve van 15 sociale huurwoningen afgenomen.

Naast de woningbouwverkopen worden er bedrijventerreinen verkocht op de Rotbrink. De grondexploitatie gaat uit van een uitgifte van circa 0,6 hectare per jaar gedurende de resterende looptijd tot 2029. In 2024 zijn er twee kavels geleverd, in totaal 8.000 m2. Daarmee loopt de verkoop van kavels voor op de aangehouden fasering in de grondexploitatie. Daarmee zijn er nog drie te verkopen kavels. Deze zijn allemaal in reservering.

In onderstaand overzicht worden de resultaten van de grondexploitatie uit het MJP 2025 vergeleken met het geactualiseerde resultaat in de jaarrekening 2024. In de derde kolom wordt de huidige stand van de voorzieningen weergegeven. De mutaties op de voorzieningen zijn verwerkt bij het onderdeel voorzieningen en weerstandsvermogen in deze paragraaf.

Tussentijdse winstneming op basis van de POC-methodiek

Op grond van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) zijn tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties te effectueren via de POC-methodiek. POC staat voor Percentage of Completion. De methode houdt concreet in dat tussentijdse winsten uit grondexploitaties te nemen zijn naar rato van de voortgang van gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de totaalramingen. Bijvoorbeeld: wanneer 25% van de geraamde kosten, en 25% van de geraamde opbrengsten van een grondexploitatie zijn gerealiseerd, dient tot 25% * 25% is 6,25% van het geprognosticeerde NCWeindsaldo als tussentijdse winst uit het complex worden gehaald.

 In 2024 is op basis van de POC-methodiek een tussentijdse winstneming berekend van in totaal € 1,8 mln., gespecificeerd als volgt:

 De becijferde tussentijdse winstnemingen zijn onderdeel van het resultaat van de jaarrekening.

Verloop boekwaarde

De boekwaarde van het Ommense Grondbedrijf per 1 januari 2024 neemt af met circa € 2,0 mln. ten opzichte van voorgaand jaar. Er is goed verkocht op onder andere de Vlierlanden en Rotbrink. Tegenover deze inkomsten staan uitgaven van € 3,9 mln. (o.a. rente, bouw- en woonrijp maken, plankosten, tussentijdse winstneming).

 In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven en vergeleken met 2023. Als basis dient de boekwaarde. Die wordt vermeerderd met de rentekosten over boekwaarde, kosten voor bouw en woonrijp maken en, plankosten. Ook worden de opbrengsten (uit grondverkoop en overige opbrengsten) in mindering gebracht. Resteert een bruto boekwaarde per 31 december 2024 van € 5,6 mln. Om de netto boekwaarde te bepalen moet de bruto boekwaarde worden verminderd met de voorzieningen. Hierdoor ontstaat een netto boekwaarde van € 0,4 mln. negatief.

Onderstaand het vergelijk tussen het verloop van 2023 en 2024. Deze tabel laat zien dat de grondexploitaties stappen maken. De boekwaarde per 1-1-2025 loopt verder terug met € 1,4 ten opzichte van vorig jaar. De te realiseren kosten nemen af met € 0,1 mln. en de te realiseren opbrengsten nemen af met € 3,2 mln. Het resultaat op eindwaarde en NCW verslechterd met € 1,5 mln.

De grondexploitaties zijn afzonderlijk beoordeeld op risico’s. Het betekent ook dat voor het overgrote deel van de boekwaarde de risico’s in beeld zijn en dat de overige risico’s beperkt zijn tot een klein deel van de boekwaarde. Het afzonderlijk risicoprofiel per grondexploitatie wordt genoemd onder onderdeel 6 van deze paragraaf.

 Voorzieningen en weerstandsvermogen

In onderstaand overzicht wordt de stand van de voorzieningen weergegeven. Deze stand is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2024.

De stand per 1 januari 2024 bedraagt € 5,6 mln. De voorzieningen zijn met een bedrag van € 1,0 toegenomen. Het totaal van de voorzieningen bedraagt per 31 december 2024 € 6,6 mln.

 In het MJP 2025 is een risicoanalyse van de grondexploitaties uitgevoerd. De benodigde totale risicoreserve is berekend op een bedrag van € 351.000 en heeft alleen betrekking op Haven Oost en Van Alewijkstraat. Deze risicoreserve neemt met € 54.000 toe bij de geactualiseerde grondexploitatie. Voor de overige grondexploitaties geldt dat de risico’s kunnen worden opgevangen binnen het grondexploitatieresultaat of dat deze minimaal zijn, omdat het project nagenoeg is afgerond.

Het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties maakt integraal onderdeel uit van de Algemene Reserve. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen. Tevens moet in de Algemene Reserve op een adequate wijze deze risico’s worden afgedekt. Voor een verdere toelichting op het gemeentelijk weerstandsvermogen verwijzen we naar de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening.