Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid staat ten dienste van de uitvoering van de ruimtelijke beleidsopgaven en ambities. In de Nota Grondbeleid van de gemeente Ommen is vastgesteld dat de gemeente in principe kiest voor een faciliterend grondbeleid, tenzij:

-Een sterke gemeentelijke regie belangrijk is voor het bereiken van de publieke doelen;

-Er sprake is van ontwikkellocaties die van bijzondere strategische betekenis zijn voor de beleidsagenda;

-Er sprake is van ontwikkellocaties die een grote winstpotentie bezitten.

In die gevallen waar de gemeente kiest voor een actief grondbeleid moeten de risico’s op voorhand in te schatten en te beheersen zijn.

De gemeente heeft op dit moment al haar grondposities actief in uitvoering. Op dit moment is geen aanleiding om actief gronden te verwerven. Dit zal ook het beeld van de komende jaren zijn.

Meerjarenperspectief (MJP) Grondexploitaties

In het 4e kwartaal van 2025 is het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2026 (MJP 2026) door de raad vastgesteld. Daarin is een compleet overzicht geboden van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties. Ook is het verloop van het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) weergegeven. In het MJP 2026 zijn de resultaten van alle geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 vermeld en van een toelichting voorzien. Hierbij geldt dat de cijfers uit deze jaarrekening mede de input vormen voor de te plegen actualisatieslag, naast (project-) inhoudelijke voortgang en wijzigingen gedurende het jaar. Uitgezonderd majeure veranderingen, deze zullen proactief aan de raad worden voorgelegd.

Verwachte versus gerealiseerde resultaten van de grondexploitaties

Om de verwachte resultaten 2025 uit het MJP af te zetten tegen de gerealiseerde resultaten in 2025 zijn alle grondexploitaties voor de jaarrekening 2025 geactualiseerd.

Van de geraamde en de werkelijke verkopen in 2025 is het volgende overzicht te geven. In dit overzicht worden de gerealiseerde aantallen vergeleken met de (bijgestelde) fasering uit het MJP 2026.

De geprognosticeerde woningbouw en het werkelijk gerealiseerde aantal zijn in onderstaand overzicht verdeeld naar de verschillende grondexploitaties.

Naar aanleiding van een planwijziging voor de Westflank worden de laatste twee kavels ten behoeve van stadswoningen niet uitgegeven. Alle grondopbrengsten zijn daarmee voor Westflank gerealiseerd en de grondexploitatie kan daarmee worden afgesloten. In de Vlierlanden Fase 1+2 resteren er nog vier te leveren kavels. In 2025 is één van deze kavels geleverd aan de verkoper vanwege diverse (individuele) omstandigheden. De overige kavels worden geleverd in 2026 waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten. Voor de overige grondexploitatie waren er nog geen te verwachten grondleveringen voor 2025.

Naast de woningbouwverkopen wordt er bedrijventerrein verkocht op de Rotbrink. De grondexploitatie ging uit van een uitgifte van circa 0,5 hectare voor 2025. Deze verkopen zijn echter niet gerealiseerd en schuiven door naar volgend jaar.

In onderstaand overzicht worden de resultaten van de grondexploitatie uit het MJP 2026 vergeleken met het geactualiseerde resultaat in de jaarrekening 2025. In de derde kolom wordt de huidige stand van de voorzieningen weergegeven. De mutaties op de voorzieningen zijn verwerkt in paragraaf 5.

Tussentijdse winstneming op basis van de POC-methodiek

Op grond van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) zijn tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties te effectueren via de POC-methodiek. POC staat voor Percentage of Completion. De methode houdt concreet in dat tussentijdse winsten uit grondexploitaties te nemen zijn naar rato van de voortgang van gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de totaalramingen. Bijvoorbeeld: wanneer 25% van de geraamde kosten, en 25% van de geraamde opbrengsten van een grondexploitatie zijn gerealiseerd, dient tot 25% * 25% is 6,25% van het geprognosticeerde NCW-eindsaldo als tussentijdse winst uit het complex worden gehaald.

In 2025 is op basis van de POC-methodiek een tussentijdse winstneming berekend van in totaal        €621.000, gespecificeerd als volgt:

Zoals te zien is er sprake van een beperkte negatieve winstneming voor De Rotbrink. De heeft als oorzaak dat er in 2025 geen verkopen hebben plaatsgevonden, maar er wel kosten zijn gemaakt. Bij verkoop van gronden zal er voor Rotbrink naar verwachting nog enige tussentijdse winstneming worden verwacht. De becijferde tussentijdse winstnemingen worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Verloop boekwaarde

De boekwaarde van het Ommense Grondbedrijf per 1 januari 2025 neemt toe met circa € 5,2 mln. ten opzichte van voorgaand jaar. Er zijn kosten uitgegeven voor planontwikkeling bouw- en woonrijp maken, maar ook hebben er verwervingen plaatsgevonden voor Vlierlanden Fase 3. Daarentegen zijn er geringe grondverkopen geweest in 2025.

In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven en vergeleken met 2024. Als basis dient de boekwaarde. Die wordt vermeerderd met de rentekosten over boekwaarde, kosten voor bouw en woonrijp maken, plankosten. Ook worden de opbrengsten (uit grondverkoop en overige opbrengsten) in mindering gebracht. Resteert een bruto boekwaarde per 31 december 2025 van € 10,7 mln. Om de netto boekwaarde te bepalen moet de bruto boekwaarde worden verminderd met de voorzieningen. Hierdoor ontstaat een netto boekwaarde van € 2,9 mln. positief.

Onderstaand het vergelijk tussen het verloop van 2024 en 2025. Deze tabel laat zien dat de grondexploitaties stappen maken. De boekwaarde per 31-12-2025 loopt verder op met € 5,2 mln. ten opzichte van vorig jaar. De te realiseren kosten nemen toe met € 14,7 mln. en de te realiseren opbrengsten nemen eveneens toe met € 21,2 mln. Hoofdzakelijk vanwege het openen van de grondexploitatie Vlierlanden Fase 3. Het resultaat op eindwaarde en NCW verbeterd met respectievelijk € 1,3 mln. en € 1,0 mln.

De grondexploitaties zijn afzonderlijk beoordeeld op risico’s. Het betekent ook dat voor het overgrote deel van de boekwaarde de risico’s in beeld zijn en dat de overige risico’s beperkt zijn tot een klein deel van de boekwaarde. Het afzonderlijk risicoprofiel per grondexploitatie wordt genoemd onder onderdeel 6 van deze paragraaf.

Voorzieningen en weerstandsvermogen

In onderstaand overzicht wordt de stand van de voorzieningen weergegeven. Deze stand is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2025.

De stand per 1 januari 2025 bedraagt € 6,6 mln. De voorzieningen zijn met een bedrag van € 1,2 mln. toegenomen. Het totaal van de voorzieningen bedraagt per 31 december 2025 € 7,8 mln.

In het MJP 2026 is een risicoanalyse van de grondexploitaties uitgevoerd. De benodigde totale risicoreserve is berekend op een bedrag van € 492.000 en heeft alleen betrekking op Haven Oost en Van Alewijkstraat. Deze risicoreserve neemt met € 70.000 af bij de geactualiseerde grondexploitaties. Voor de overige grondexploitaties geldt dat de risico’s kunnen worden opgevangen binnen het grondexploitatieresultaat of dat deze minimaal zijn, omdat het project nagenoeg is afgerond.

Het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties maakt integraal onderdeel uit van de Algemene Reserve. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen. Ook moet in de Algemene Reserve op een adequate wijze deze risico’s worden afgedekt. Voor een verdere toelichting op het gemeentelijk weerstandsvermogen wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening.